Skupština stambene zajednice

 

 

Funkcionisanje i nadležnost Skupštine stambene zajednice uređeni su Zakonom o stanovanju i održavanju stambenih zgrada.

 

Održavanje i upravljanje u stambenim zgradama u cilju sprečavanja ili otklanjanja opasnosti po život i zdravlje ljudi, životnu sredinu, privredu ili imovinu veće vrednosti, odnosno u cilju obezbeđivanja sigurnosti zgrade i njene okoline – predstavlja jedan od elemenata održivog razvoja stanovanja od javnog interesa.

 

Stupanjem na snagu Zakona o stanovanju i održavanju zgrada ("Sl.glasnik RS" br. 104/16 – Zakon) 31.12.2016. godine stambena zgrada postaje stambena zajednica, kao pravno lice i pravni je sledbenik stambene zgrade u poslovima nastalim prema ranijim propisima o održavanju stambenih zgrada.



U skladu sa važećim Zakonom, stambenu zajednicu čine svi vlasnici posebnih delova stambene, odnosno stambeno-poslovne zgrade. Stambena zajednica ima status pravnog lica, koji stiče trenutkom kada najmanje dva lica postanu vlasnici dva posebna dela zgrade- stan, poslovni prostor, garaža, garažni boks i garažno mesto. U zgradama sa više celina sa posebnim ulazima mogu se formirati stambene zajednice ulaza. U pravnom prometu stambena zajednica istupa pod poslovnim imenom koje obavezno sadrži označenje: "stambena zajednica" i adresu zgrade za koju je stambena zajednica formirana. Stambena zajednica ima matični broj, PIB i tekući račun.

 

Stambenu zajednicu predstavlja i zastupa upravnik stambene zajednice koga bira Skupština stambene zajednice ili profesionalni upravnik, ako je stambena zajednica poverila poslove upravljanja zgradom, ili je postavljen u slučaju prinudne uprave. Stambena zajednica se upisuje u registar stambenih zajednica u roku od 12 meseci od dana stupanja na snagu zakona, kod nadležne gradske/opštinske uprave za njeno područje. Republički geodetski zavod vodi jedinstvenu, centralnu, javnu, elektronsku bazu podataka u kojoj su objedinjeni podaci o svim stambenim zajednicama iz svih registara na području Republike Srbije.

 

Zakonom je propisana obaveza stambene zajedice da u roku od 60 dana od dana sticanja svojstva pravnog lica mora održati prvu sednicu skupštine na kojoj se bira upravnik, a saziva je predsednik skupštine/saveta zgrade, a ako takvo lice ne postoji – bilo koji vlasnik posebnog dela zgrade.

 

Zbog promene naziva, na prvoj sednici potrebno je doneti odluku o izradi novog pečata stambene zajednice koji će sadržati njen novi naziv i adresu. Odluka o izboru upravnika, Odluka o promeni poslovnog imena i izradi novog pečata overavaju se novim pečatom.



Organi stambene zajednice-skupština i upravnik

 

1. Skupština stambene zajednice
Članove Skupštine stambene zajednice čine svi vlasnici posebnih delova zgrade.
Umesto vlasnika posebnog dela zgrade, na sednici može da učestvuje u radu i da glasa i njegov poslovno sposoban član porodičnog domaćinstva, ili lice koje je zakupac posebnog dela zgrade, osim ako je vlasnik posebnog dela obavestio skupštinu da ne želi da umesto njega glasa neko drugi.
Izuzetno od ove odredbe, isključivo vlasnik posebnog dela zgrade učestvuje u radu skupštine i glasa pri donošenju odluka o:

 

1. izboru i razrešenju upravnika,
2. poveravanju poslova upravljanja zgradom, odnosno izboru profesionalnog upravnika,
3. uzimanju kredita,
4. raspolaganju zajedničkim delovima zgrade (pretvaranje, pripajanje, dogradnja, nadziđivanje zgrade) i
5. visini naknade za investicono održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade.

 

Pravo glasa u Skupštini stambene zajednice

 

Pravo glasa u skupštini ima vlasnik posebnog dela zgrade, a ako je isto lice vlasnik više posebnih delova u zgradi, to lice ima onoliko glasova u skupštini koliko ima posebnih delova zgrade u svojini.
Izuzetno, vlasnik garaže, garažnog mesta ili boksa (garažni deo) nema poseban glas po osnovu svojine na njima osim u slučaju da je to jedini poseban deo u zgradi koji poseduje, a i u tom slučaju – ima pravo glasa samo u odnosu na odluke koje se tiču dela zgrade u kome se nalazi poseban garažni deo.

 

Nedostupan vlasnik

 

Smatra se da je vlasnik posebnog dela nedostupan ukoliko se tri puta uzastopno ne odazove na sednicu Skupštine stambene zajednice na koju je uredno pozvan, a da pri tome nije obavestio upravnika, odnosno stambenu zajednicu o razlozima neodazivanja.
Ukoliko je vlasnik posebnog dela zgrade nedostupan, njegov glas se ne uračunava u kvorum, odnosno u ukupan broj glasova u postupku odlučivanja.
Smatra se da je vlasnik uredno pozvan isticanjem obaveštenja o održavanju sednice skupštine sa predloženim dnevnim redom na oglasnoj tabli, odnosno vidljivom mestu u prostoru koji je zajedički deo zgrade i koji je u svakodnevnoj upotrebi (ulaz, hodnik i sl.).

 

Rad i odlučivanje Skupštine stambene zajednice

 

Skupština donosi odluke (o redovnim poslovima) običnom većinom glasova prisutnih članova, osim u slučajevima (vanrednih poslova) za koje je Zakonom propisana kvalifikovana većina od 2/3 ukupnog broja glasova vlasnika posebnih delova zgrade, i to u slučaju donošenja odluka o:

 

1. raspolaganju zajedničkim delovima zgrade (pretvaranje, pripajanje, dogradnja, nadziđivanje),
2. poveravanju poslova upravljanja zgradom, odnosno izboru profesionalnog upravnika i
3. kreditnom zaduženju stambene zajednice.

 

Ista većina (2/3) propisana je za donošenje odluke da se utvrđivanje visine učešća vlasnika u troškovima tekućeg održavanja primeni kriterijum propisan za utvrđivanje učešća u troškovima za investiciono održavanje, kao i da za investiciono održavanje primeni Zakonom propisan kriterijum za tekuće održavanje zajedičkih delova zgrade.
Vlasnik posebnog dela može glasati i pisanim (ili elektronskim) putem u kom slučaju se za potrebe izračunavanja kvoruma smatra da taj član stambene zajednice prisustvuje skupštini. Takođe, vlasnik može da glasa preko zastupnika, odnosno punomoćnika. Punomoćje se izdaje u pisanom obliku i čuva uz zapisnik o radu skupštine.

 

Kvorum

 

Kvorum za odlučivanje i rad sednice skupštine čini obična većina od ukupnog broja glasova članova koji imaju pravo glasa po konkretnom pitanju, ako odlukom stambene zajednice nije određen veći broj glasova.

 

Ponovljena sednica

 

Ako se sednica skupštine nije mogla održati zbog nedostatka kvoruma, ponovo se saziva najranije tri, a najkasnije 30 dana od dana kana je trebalo da bude održana, sa istim predloženim dnevnim redom.
Kvorum za održavanje i rad ponovljene sednice čini 1/3 od ukupnog broja glasova članova, ako odlukom stambene zajednice nije određen veći broj glasova.

 

Upravnik

 

Upravnika bira Skupština stambene zajednice iz reda svojih članova (vlasnika posebnih delova zgrade) na vreme od 4 godine, ako odlukom o izboru nije određeno kraće vreme.
Po isteku mandata upravnik može biti ponovo izabran. Po isteku mandata (ako se ne izabere novi) upravnik je dužan da vršu funkciju upravnika još 30 dana od dana isteka mandata.
Mandat upavnika prestaje ostavkom i razrešenjem, a razrešava se u postupku predviđenom za njegov izbor.
Nadležnost upravnika uređena je čl. 50. Zakona, a značajnu novinu predstavlja njegova obaveza da vrši popis posebnih, zajednički i samostalnih delova i njihovo označavanje, kao i da uspostavlja i vodi evidenciju o vlasnicima posebnih delova, vlasnicaima samostalnih delova i licima koja su zajednički i/ili posebni delovi zgrade izdala u zakup ili korišćenje po drugom osnovu (ime, prezime, JMBG – za fizička lica, a poslovno ime adresa sedišta i matični broj za pravna lica).
Upravnik se upisuje u Registar stambenih zajednica (ime, prezime, JMBG).



Profesionalno upravljanje



Profesionalnim upravljanjem mogu da se bave privredna društva ili preduzetnici koja imaju u radnom odnosu na neodređeno vreme sa punim radnim vremenom, najmanje jednog zaposlenog sa licencom profesionalnog upravnika tako što angažuju profesionalne upravnike (sa licencom) iz registra profesionalnih upravnika koji vodi Privredna komora.
Profesionalni upravnik mora da zaključi ugovor o osiguranju od profesionalne odgovornosti.

 

Poslovi upravljanja mogu biti povereni profesionalnom upravniku:

 

1. odlukom stambene zajednice o angažovanju profesionalnog upravnika, na osnovu koje se zaključuje pisani ugovor između stambene zajednice i organizatora profesionalnog upravljanja, uz naknadu utvrđenu ovim ugovorom koja se isplaćuje organizatoru profesionalnog upravljanja, i
2. odlukom nadležnog organa grada/opštine u slučaju prinudne uprave, t.j. ako:
• se ne podnese prijava za upis stambene zajednice u registar stambenih zajednica u skladu sa Zakonom i
• ako se po isteku ili prestanku mandata ne izabere upravnik stambene zajednice u roku od 30 dana od dana isteka mandata prethodnog upravnika, u kojim slučajevima nadležna gradska/opštinska uprava rešenjem imenuje profesionalnog upravnika sa liste iz registra profesionlnih upravnika – sve dok stambena zajednica ne donese odluku o izboru upravnika ili dok ne zaključi ugovor o profesionalnom upravljanja.

 

Održavanje zgrade

 

Zakonom su definisane aktivnosti na održavanju zgrade kroz:



1. hitne intervencije,
2. tekuće održavanje održavanje i
3. investiciono održavanje, bliže definisane Zakonom

 

Tekuće i investicono održavanje izvodi se po programu održavanja zgrade koji donosi Skupština stambene zajednice na predlog upravnika

 

Preuzimanje poslova održavanja zgrada i unapređenja svojstva zgrade radi ostvarivanja javnog interesa.

 

U slučaju kada stambena zajednica ne izvrši aktivnosti na održavanju zgrade, a njihovim nesprovođenjem bi mogle da nastanu štetne posledice, po život i zdravlje ljudi, životnu sredinu, privredu ili imovinu veće vrednosti, radove na održavanju zgrade preuzima grad/opština.

 

Obaveza učešća u troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade

 

Održavanje zajednički delova zgrade plaćaju svi vlasnici stanova, lokala, garaža i ostalih posebnih delova zgrade koji joj propadaju u skladu sa zakonom. U troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade i upravljanja zgradom vlasnici stanova i ostalih posebnih delova zgrade učestvuju:

 

- srazmerno broju u odnosu na ukupan broj stanova i ostalih posebnih delova, za troškove radova tekućeg održavanja i upravljanja i
- srazmerno učešću površine svojih stanova i ostalih posebnih delova u odnosu na zbir površina, za troškove radova investicionog održavanja i unapređenja
- Stambena jedinica može odlučiti da kombinuje kriterijume koje je predvideo Zakon. Stambena zajednica odlučuje o prihvatanju iznosa troškova, a u slučaju postavljenog profesionalnog upravnika, visinu naknade određuje lokalna samouprava.

 

Troškovi održavanja

 

Vlasnik posebnog dela zgrade dužan je da učestvuje u troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade, zemljišta za redovnu upotrebu zgrade i upravljanja zgradom, u visini utvrđenoj odlukom Skupštine stambene zajednice o prihvatanju troškova, ali ne nižoj od minimalne visine ovih troškova propisane gradskom/opštinskom odlukom, i to po sledećim kriterijumima:

 

1. za troškove tekućeg održavanja i upravljanja - u jednakim iznosima po svakom posebnom delu zgrade,
2. za troškove radova investiconog održavanja i unapređenja svojstava zgrade - srazmerno učešću površine svojih posebnih delova u odnosu na zbir površina svih posebnih delova. Visina izdvajanja za ovu vrstu troškova utvrđuje se odlukom Skupštine stambene zajednice, a ne može biti niža od minimalnog iznosa utvrđenog gradskom/opštinskom odlukom i prestavlja rezervni fond zgrade.

 

Način plaćanja troškova upravljanja i održavanja zgrade

 

Vlasnici posebnih delova plaćaju troškove upravljanja i održavanja stambene/stambeno poslovne zgrade:

 

• na tekući račun stambene zajednice, osim
• ukoliko ugovorom zaključenim sa licem koje upravlja i/ili održava zgradu nije određeno da se napata upravljanja i/ili održavanja zgrade vrši na tekući račun tog lica preko SON (ako je sistem objedinjene naplate komunalnih i drugih usluga uspostavljen).
Više informacija o Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada nalaze se na sajtu Ministarstva građevinarstva, saobraćaja i infrastruktire http://stanovanje.gov.rs/.